В 2024 году был принят ряд важных актов, которые повлияли на взаимоотношения между участниками долевого строительства. Частично положения актов продолжили ранее принятые в 2023 году изменения, например, продления моратория на взыскание штрафных санкций, но и приняты новые положения, существенно влияющие на отношения участников долевого строительства, такие как уменьшение срока гарантийного срока, установление максимально возможной суммы компенсации на устранение строительных недостатков и ряд других.
Основные акты, рассмотренные в статье:
- Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 г № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
- Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».
- Федеральный закон от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
- Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326»
- Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Перед тем, как обратиться к актам, принятым в 2024 году, необходимо вспомнить положения Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 г № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (Далее – Постановление Правительства РФ № 2380), в связи с тем, что акты, принятые Правительством РФ позднее продлевают действие ряда его положений.
Постановлением Правительства РФ № 2380 конкретизирован порядок передачи объекта долевого строительства гражданам участникам долевого строительства по договору долевого участия на период с 30.12.2023 г. по 31.12.2024 г.
Особенно важным является то, что при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта долевого строительства составляется акт осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией (специалистом), состоящем в реестрах НОПРИЗ, НОСТРОЙ, если же существенные нарушения отсутствуют, то все иные недостатки указываются в передаточном акте или ином документе и подлежат безвозмездному устранению застройщиком. Напомним, что срок для безвозмездного устранения застройщика составлял 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта, а в случае обнаружения существенных нарушений в срок не более в 60 календарных дней с момента подписания акта осмотра с участием специалиста.
Если застройщиком не устранены недостатки, то дольщик может обратиться с иском в суд либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещением расходов на устранение недостатков. Срок для удовлетворения данных требований 10 рабочих дней со дня предъявления. В случае отказа застройщика дольщик имеет также право обратиться с указанными требованиями в суд. В данном случае особый интерес представляет Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326» (Далее – Постановление Правительства РФ №1916), так как указанным Постановлением внесен ряд важных изменений, а именно невозможность обращения к застройщику с любым из требований, кроме требования о безвозмездном устранении недостатков либо с требованием о выплате фактически понесенных расходов на устранение недостатков, но указанное Постановление рассмотрим подробнее ниже.
Также Постановление Правительства РФ № 2380 установило, что в случае уклонения дольщика от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Также важным являлось то, что срок действия данного Постановления определялся периодом 29.12.2023 — 31.12.2024 года.
- Далее было принято Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (Далее – Постановление Правительства № 326)
Данное Постановление исключало период 22.03.2024 — 31.12.2024 года для начисления неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Также в данный период застройщикам предоставлялась отсрочка в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещении убытков и иных финансовых санкций в части их уплаты.
- Интересным является принятие Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – ФЗ № 266), которым были внесены значительные изменения.
Указанный закон внес изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определив исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. В законную силу данный акт вступил 01.09.2024 года, при этом срок его действия на данный момент не ограничен.
Одним из ключевых моментов стало то, что период гарантийного срока определяется теперь не пятью годами, а тремя и исчисляется с момента передачи объекта участнику долевого строительства. Также определен порядок исчисления неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов)путем установления за каждый день просрочки неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, действовавшей в период нарушения.
Ограничена сумма неустойки, а именно: если стороной договора является гражданин и приобретает объект для личных и семейных нужд, то неустойка рассчитывается в двойном размере, но не может превышать суммы расходов, необходимых для устранения
Внесены изменения в статью 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, определяющую ответственность за нарушение обязательств по договору, определен размер штрафа в 5% от размера присужденной судом суммы. Ранее же штраф составлял 50%, но мог быть значительно снижен судом по ходатайству Застройщика.
- Ощутимым для лиц, обращающихся к Застройщику в 2025 году, стало принятие Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» (Далее – Постановление Правительства РФ № 326)
Указанное Постановление продлевает период действия моратория для начисления и выплаты неустойки, процентов, возмещении убытков и иных финансовых санкцийдо 30.06.2025 года.
Изначально п. 2 ст. 7 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определен ряд требований, которые может предъявить участник долевого строительства по своему выбору к застройщику в случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора, требований проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Нововведением Постановления Правительства РФ № 1916является то, что теперь с застройщика в судебном порядке до 30.06.2025 года можно взыскатьтолько фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, то есть соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве, возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства не будут учитываться в период с 01.01.2025 по 30.06.2025 года включительно. Предположительно, что подтверждать такие расходы будет возможно исключительно документами, подтверждающими несение затрат, то есть чеками, договорами, счетами на оплату.
- Одним из важнейших актов 2024 года является принятие Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Далее – ФЗ № 482).
Рассмотрим подробнее важные изменения. Застройщик теперь может самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ и элементов отделки, но при этом они не могут быть ниже тех, что определены ниже минимальных требований, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора.
Указанным законом уменьшается гарантийный срок на качество отделки и ее элементов и не может составлять менее 1 года со дня передачи объекта долевого строительства дольщику (ранее ФЗ № 266-ФЗ определял данный срок не менее 3 лет). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
На статью 3 данного закона следует обратить особое внимание, поскольку она вносит изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и затрагивает интересы лиц, у которых имеются заключенные договоры участия в долевом строительстве.
Так, общая сумма, которую можно взыскать с застройщика в судебном порядке за некачественную отделку объекта долевого строительства, включая возмещение расходов на устранение недостатков, неустойку (штрафы, пени), проценты и убытки, не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем объеме не предусмотрена договором. Однако, в данном пункте есть оговорка о том, что данное положение не применятся к случаям, определенным п. 2, 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, где говорится о задержке сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, определенных в договоре долевого участия, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным указанным Федеральным законом. То есть, правило в 3% не будет применятся, если застройщик задержал сдачу объекта долевого строительства.
Вступление в силу данного закона определено поэтапно для разных положений. Так положения об установлении собственных стандартов застройщиков начнут действовать с 1 марта 2025 года. Ограничение ответственности застройщиков до 3% от цены ДДУ: применяется уже с 1 января 2025 года.
Важно отметить, что ограничения в 3 % не применяются, если обязательство застройщика по передаче объекта надлежащего качества (дата передачи по договору долевого участия) возникло до 1 января 2025 года, то есть акт приема-передачи квартиры был подписан до 1 января. Однако, на данный момент судебная практика неоднозначна.
Если обязательство по передаче объекта надлежащего качества возникло на дату фактической передачи, и акт приёма-передачи был подписан до 1 января 2025 года, несмотря на то, что срок передачи объекта по договору долевого участия указан до 2025 год, то ограничения в 3% применяться не должны.
Резюмируя, выделим основные изменения
Механизм ответственности застройщиков имеет ряд особенностей, которые включают в себя определенные периоды, исключающие начисление и отсрочку в выплате штрафных санкций в виде неустойки (пени), штрафа за неисполнение обязательств по договорам долевого участия.
Новые ограничения на взыскание: с 1 января 2025 года по 30 июня 2025 года можно будет взыскать только фактически понесенные расходы на устранение недостатков, при этом другие требования, такие как соразмерное уменьшение цены договора и возмещение расходов на устранение недостатков объекта долевого участия, которые будут определены результатами экспертного заключения, не будут удовлетворены в судебном порядке.
Стандарты отделочных работ: застройщик имеет право самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ. Важно, чтобы эти стандарты не были ниже минимальных требований, установленных федеральным органом.
Гарантийный срок: гарантийный срок на отделочные работы сокращен до 1 года, что существенно меньше прежнего трехлетнего срока и предшествующего пятилетнего.
Ограничение на ответственность застройщика: максимальная сумма, которую участник долевого строительства сможет рассчитывать за недостатки в объекте долевого строительства, ограничена 3% от цены договора, включая в себя фактически понесенные расходы на устранение недостатков строительства и отделки объекта долевого строительства, штраф и иные штрафные санкции. Однако, если застройщик задерживает срок передачи объекта, это ограничение не применяется, что создает механизмы защиты для участников долевого строительства в случае задержек.
Важно отметить, что разногласия в позициях судов могут быть основаны на различии в толковании норм права и фактических обстоятельств дел. Вопрос применения 3% ограничения максимальной суммы, подлежащей взысканию с застройщика в судебном порядке, требует тщательного анализа конкретных обстоятельств дел и законодательства на момент принятия решений.
Помочь с вопросами применения положений нормативно-правовых актов возможно при тщательном анализе конкретно Вашей ситуации при консультации с юристом коллегии по номеру телефона 89269287629 — WhatsApp, Telegram или на сайте